相続税路線価とは？土地を相続することになったら確認しよう

相続が発生すると、非相続人は相続財産について調査し、課税される財産の価値を把握する必要があります。一般的に相続財産では土地が占める割合が多く、その計算方法には注意が必要です。土地の相続税の算出には路線価と呼ばれる価額が使われるからです。以下では、路線価が何かを説明し、その調べ方や計算方法などを、土地を相続する人のために解説します。

土地の価値の付け方は4パターン

土地の価格には複数の意味や呼び方があります。その中で、土地価格の基準として使われる、4パターンの公的な価格があります。それは、土地の取引価格の指標になる公示価格と基準値評価額、課税額の指標になる固定資産税評価額と相続税評価額の4つです。なお、相続税評価額は一般的に路線価とも呼ばれています。4つの公的な価格がそれぞれどのような意味を持っているのかを紹介します。

公示価格

公示価格とは、地価公示法に基づいて公表されている公的な地価のことです。国土交通省が決定機関で、同省に設置された土地鑑定委員会による定期的な評価によって公示価格は決まります。評価する対象は主に都市計画区域内の土地です。公示価格が作成され公表されるのは、適正な地価の形成が目的であって、課税を目的にしているものではありません。一般的な土地取引価格の基準になっており、1平方メートルあたりの更地の土地価格で表示されます。評価の基準日は毎年1月1日で、公表は基準日と同年の3月下旬です。

基準地標準価格

基準値標準価格は「都道府県調査地価」「基準地価格」とも呼ばれる土地価格です。全国2万カ所以上の標準価格を示しています。決定機関は各都道府県で、知事によって発表されます。公示価格と同じく土地取引価格の一般的な指標です。ただし、基準値標準価格には都市計画区以外の地価が含まれています。そのため、基準値標準価格で取引価格が決定されるのではなく、主に公示価格を補足するものとして参照されています。また、国土利用計画法による価格審査にも用いられる価格です。

1平方メートルあたりの金額で表示され、土地価格の鑑定は、不動産鑑定士が行います。評価の基準日は毎年7月1日で、基準日と同年の9月下旬に公表されます。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、土地の固定資産税の算出基準となる価格です。登録免許税と不動産取得税の課税標準ともなっています。固定資産税とは不動産などの固定資産の価値をもとに賦課される税です。毎年1月1日に市町村が、現在の固定資産の所有者に対して課税します。固定資産税評価額はそれぞれの自治体が独自に決定します。ただし、土地基本法第16条により、公示価格の70%が目安です。固定資産税評価額の決定基準日は毎年1月1日で、同年の3月から4月に公表されます。

相続税評価額

相続財産を計算するための指標となる財産の評価額が、相続税評価額です。例えば、相続税や贈与税に使われます。相続する財産によって計算方法が異なり、預貯金であるならば相続時の普通用金残高、定期預金ならば相続開始時までの利息を加えた預金額が相続税評価額です。土地の価格の評価方法には「路線価方式」と「倍率方式」があり、公示価格の8割ほどが目安になります。評価額の決定基準日は1月1日で、同年の7月1日に公表されます。決定機関は国税庁です。

「相続税路線価」とはどのようなものか

相続税路線価は、相続税や贈与税を計算する際に使われる路線価で、相続税評価額の計算の元になるものです。国税庁が1月1日時点を評価基準に、同年の7月初旬に発表する財産評価基準書を元に価格が決定されます。財産評価基準書は路線価図と評価倍率表が記載されています。路線価には固定資産税評価額、相続税評価額、計算の元となる路線価の3つがあります。しかし、単に路線価という場合は、相続税評価額の意味で使われています。

本来の意味での路線価とは、土地の課税価格計算の基準となる、道路に面した宅地の価格です。1平方メートルあたりの価格で示されます。路線価の評価基準日は毎年1月1日で、同年の7月に公表されます。なお、路線価の決定機関は国税庁です。相続が発生した場合、相続があった年度の路線価で計算しなければならないので注意しましょう。例えば、相続の開始が1月であるなら、計算に必要な路線価が発表されるのは同じ年の7月です。路線価と相続税路線価は毎年更新されるので、間違えずに最新のものをみるようにしましょう。路線価は、国税局長が定めるところによって、公示価格のおよそ8割に設定されています。

しかし、課税価格を算定しようにも、路線価が設定されていない地域もあります。路線価が設定されている地域と、どのような違いがあるのでしょうか。この点について次項で説明します。

路線価方式と倍率方式

路線価は地域によっては設定されていません。路線価がないとき、相続税評価額はどのように計算すればよいのでしょうか。相続税評価額の計算方法には「路線価方式」と「倍率方式」の2つの方法があります。路線価が設定されていない土地では「倍率方式」によって相続税評価額が決定されます。2つの計算方式にはどのような違いがあるのでしょうか。路線価や倍率の確認方法とともに説明します。

路線価方式とは？確認方法は？

路線価と面積の掛け算で算出する相続税評価額の計算法が、路線価方式です。仮に路線価が10万円、面積が100平方メートルの土地なら、路線価方式での相続税評価額は1000万円になります。ただしこの額面はあくまで概算なので、土地に合わせた補正計算が必要です。路線価が設定されているかは、国税局や各地の税務署もしくは国税庁のホームページで公表している財産評価基準書から確認できます。閲覧は無料です。

路線価は市街地的な宅地の土地を中心に鑑定して評価をつけています。しかし、なかには路線価をつけられない土地も存在しています。財産評価基準書で路線価が公表されていない土地の相続税評価額は、倍率方式で計算します。

倍率方式とは？確認方法は？

固定資産税評価額と評価倍率の掛け算で相続税評価額を算出する評価方法が、倍率方式です。路線価はあらゆる土地を網羅しているわけではありません。あくまで路線価は市街地形態の地域に用いられる評価方法なので、路線価がない土地はたくさんあります。例えば、市街地から離れた山林や郊外の土地です。そのような路線価がない土地であっても相続税評価額が計算できるように、評価倍率は設定されています。評価倍率は財産評価基準書に記載されている評価倍率表から確認できます。

国税庁のホームページなどで路線価図を確認したところ、路線価が見つけられず、相続する土地の地域に倍率地域と記載されていることがあります。その場合、路線価の設定がないので、相続税評価額の計算は倍率方式で行います。

路線価の見方

実際に国税庁のホームページから財産評価基準書をみると、路線価図というものが書かれています。路線価図とは、地図上に路線価が記載されたものですが、見慣れない記号に戸惑う人も多いのではないでしょうか。路線価図は地図の部分と、地図上部に記載されている「路線価図の年分と該当ページ」「地区種別の記号」「借地割合の記号」の構成で成り立っています。「路線価図の年分と該当ページ」が書かれているのは路線価図の左上です。大きな数字と小さな数字の2段重ねで記載されており、大きな数字は路線価図の評価が行われた年分を、小さな数字は該当ページを示しています。

次に路線価図上部に書かれた図面を見てみましょう。二本線がひかれた六角形やひし形などの図が二段重ねで並んでいます。これは「地区種別の記号」です。この記号によって、地図上からそれぞれの地区や借地権割合が読み取れます。例えば、八角形に2本線が引かれた図は繁華街地区を、楕円に2本線ならば高度商業地区です。地区の種別は7種類あります。最後に「借地割合の記号」の見方を説明します。地図上に描かれた記号で借地権割合をわかるようにするのが、この記号の役割です。

「借地割合の記号」はAからGまであり、それぞれ90%から30%まで10%間隔で振り当てられています。つまり、Aならば90%の借地権割合、Bならば80%の借地権割合です。「借地割合の記号」は路線価図上に路線価とともに記載されています。例えば、100Cと記載されていたなら、1平方メートルあたり10万円の土地で、借地割合は70%という意味です。

路線価方式での評価額の計算方法

相続する土地が面している道路から、まず路線価を調べます。路線価図では、路線価は千円単位で記載されています。100Cと書いているならば、路線価は1平方メートルあたり10万円です。路線価がわかれば相続税評価額が計算できます。路線価方式における相続税評価額の算出方法は、路線価と土地面積の掛け算です。路線価10万円で、100平方メートルの土地であるなら、1000万円の相続税評価額であると計算できます。

しかし、実際の土地は綺麗に整った形ではありません。四面が真っすぐの四角形の土地でない、いびつな形の土地ほど、その価値は下がります。もちろん相続税評価額にも土地の形による価値の変化は反映されなければいけません。そこで、路線価方式では、さらに土地の形に合わせた補正計算が必要になります。

路線価の補正とは

相続税評価額の計算では、土地の形や有用性を考慮した路線価の補正が必要です。なぜなら、路線価や面積だけでは土地の実用性がわからないからです。仮に同じ面積の土地であっても形状が異なればその価値は変わります。そこで、より実態に見合った適切な価格へと近づけるために、路線価は補正されるようになりました。路線価の補正が行われる場合について、次で紹介します。

路線価の補正方法

路線価の補正は、必ずしも減額に働くわけではありません。その評価額が高くなるケースもあります。評価額が高くなる補正を受ける土地は、道路の角地や土地の形が綺麗など、利用がしやすい土地です。一方で、形状や状態あるいは道路条件などで利用しづらく、その価値が実質的に低い土地は、補正で減額されてしまいます。路線価の補正を大別すると、土地の形状による補正と、接道状況による補正の2種類あります。それぞれ、どのような補正が行われるのかを説明します。

土地の形状による補正

土地はその形状によって価格が大きく変化します。価値のある有用性の高いとされる土地は、角が直角の正方形や長方形です。この土地の形状に使い勝手などの要素が相まって、路線価は補正されます。土地の形状による補正は大別して5つあります。「不整形地補正」は、複雑な形状をしている土地の価格に影響する補正です。一般の土地よりも奥行が長い土地は「奥行価格補正」で価値が下がります。間口が狭くて使いにくいなら「間口狭小補正」が、奥行きが長く間口が狭いなら「奥行長大補正」の対象です。また、土地内に崖がある場合には「がけ地補正」による補正があります。

複数の問題を抱えている土地の場合、土地の形状に合わせて複数の補正をかけ合わせて路線価の補正が行われます。なお「不整形地補正」は減額率が最大40%にまで及ぶ補正です。これは土地の形状による補正では最も減額率が高い値です。

接道状況による補正

実態的な価格に路線価を近づけるため、補正は土地の価値が増加するときにも働きます。例えば複数の接道がある土地は、非常に使い勝手がよく、補正によってその価値が高くなります。接道状況による補正は、側方路線影響加算と二方路線影響加算の2種類です。一般の土地取引においても、角地や曲がり角の土地は価格が高いことが知られています。それは路線価の評価でも同じです。このような土地は側方路線影響加算によって補正されます。

側方路線影響加算では、路線価が高い方の道路を正面道路として捉えます。もう一方は側道です。実際にどちらが主要な道路として使われているかは関係ありません。あくまで路線価だけで判断します。側道の路線価に側方路線影響加算率をかけて、正面道路の価値に加算して路線価が決まります。

道路に前後を挟まれた土地は、二方路線影響加算で補正計算をしなければなりません。路線価の高い道路を正面道路とし、残りの道路を裏道として扱います。計算は、裏道の路線価と二方路線影響加算率で掛け算し、正面道路の路線価に加算します。

土地を相続することになったらまずは価値を計算！相続税は？

もし、土地を相続することになったなら、まずは路線価を調べてその土地の相続財産評価額がいくらになるかを調べてみましょう。これによって相続税がいくらになるかの目安ができるからです。しかし、土地の価値は計算によって大きく額面が変わることがあります。また、相続の手続きは非常に煩雑です。土地の相続関係で悩んだときには、税理士に相談してみるのもよい方法でしょう。