相続税の大きな節税に？小規模宅地等の特例の仕組みを徹底解説！

相続の仕組みは、素人には難しいものばかり。特に不動産の関する仕組みはなかなか理解が追いつかないという人も多いのではないでしょうか。不動産相続にはいろいろな特例があり、適用できれば相続税を大幅にカットすることができます。この記事では、特例の一つである小規模宅地の相続の特例について詳しく解説していきます。

小規模宅地等の特例とは？

「小規模宅地等の特例」とは、故人が住んでいた土地、事業をしていた土地、貸していた土地について、一定の条件を満たせば土地の評価額を最大80パーセント減額することができるという仕組みです。故人の自宅や、事業に使っていた事務所や工場、店舗。そして賃貸収入を得ていた敷地などは、受け継ぐ家族にとっても大切な財産です。多額の相続税が必要になり土地を手放さなければならなくなると、残された家族は生活基盤を失ってしまうことになります。それでは困るので、一定の条件を満たす宅地については、評価額を大きく下げることで相続制の負担を軽減しよう、という趣旨に基づいて創設されたのが「小規模宅地等の特例」なのです。

小規模宅地等の特例では、被相続人（故人）と一緒に住んでいた土地を相続した場合は、330平方メートルまでは土地の評価額を80パーセント減額することができます。相続税は、遺産の価値を元に計算され、不動産の場合は評価額が計算の元になります。それが減額されることで、相続税を抑えることができるのです。

仮に1億円の土地を相続した場合を考えてみましょう。まず土地の1億円から基礎控除で3,600万円が控除され、残った6,400万円に相続税が課税されることになります。この場合支払うべき相続税はおよそ1,220万円です。小規模宅地等の特例を適用することができれば、まず土地1億円の80パーセントが減額されるため、土地の評価額は2,000千万円になります。更にここから基礎控除3,600万円が引かれるので、土地の税金支払いはゼロになるのです。

特例の対象となる土地

小規模宅地等の特例を利用することができれば、土地にかかる相続税を大幅にカットすることができます。ではどのような土地が対象になるのか、詳しく確認していきましょう。

特定居住用宅地等

まずは特定居住用宅地等です。これは住宅として使われていた土地のことで、故人の自宅が建っている土地などが対象になります。また、故人と生計を共にしていた親族が住宅として使っていた土地も、特例の対象です。ここでポイントになるのが「生計を共にしていた」という部分です。これは同居しているという意味ではなく、経済的に一つのまとまりであったかどうかが判断の基準になります。仮に別々の場所で生活していたとしても、仕送りなどをしていた場合は「生計を共にしていた」と見なされることになります。減額率と適用面積は、減額が80パーセント、限度面積は330平方メートルです。

特定事業用宅地等

「特定事業用宅地等」とは、故人が事業に使っていた土地のことで、これも小規模宅地等の特例の対象になります。また、故人と生計を共にしていた親族が事業に使っていた土地も、特例の対象です。商店街にあるお肉屋さんや駄菓子屋といった個人商店がよく当てはまります。減額は80パーセントまで、特例が適用される限度面積は400平方メートルまでです。

貸付事業用宅地等

貸し付け事業用宅地等とは、土地を第三者に貸したり、土地の上にアパートを建てて人に貸したりするなど、不動産貸付業に使われている土地のことを指します。故人がアパート経営などの不動産貸付業を行っていた場合、使用されていた土地は小規模宅地等の特例の対象になります。また、故人と生計を共にしていた親族が不動産貸付業に使っていた土地も対象です。駐車場や駐輪場の場合でも、敷地に何らかの建物が建っている場合は、特例の対象になります。減額は50パーセントまで、適用の限度面積は200平方メートルまでです。

各土地の特例が適用されるための要件

小規模宅地等の特例が適用されるためには、いろいろな要件を満たさなければなりません。詳しく確認していきましょう。

特定居住用宅地等

特定居住用宅地等で大切になるのが、誰が土地を相続するのかという点です。配偶者が相続する場合、無条件で特例を受けることができます。これはその土地に住んでいなかったとしても変わりません。例えば配偶者が介護のために老人ホームなどに入居していた場合でも、特例の適用を受けることができます。では配偶者以外の親族の場合はどうなるのでしょうか。故人と同居していた親族の場合、その土地に住み続けるのであれば小規模宅地等の特例を適用することができます。

故人と同居していなかったとしても、要件を満たせば特例を適用することが可能です。非同居の親族が小規模宅地等の特例が受けられる制度を「家なき子特例」といいます。配偶者も同居の親族もいない場合に限りますが、「3年以内に自己所有の家に住んだことがない」「3年以内に3親等以内の親族の家に住んでいない」「3年以内に特別な関係の法人が持つ家（親族が経営する法人など）に住んでいない」「相続開始時に済んでいる家を過去所有したことがない」「被相続人が亡くなった日から10ヶ月以内に、相続した土地を売却しない」などの条件を満たせば、特例を利用することができるのです。両親が亡くなって空き家になった家を、賃貸暮らしの子供が相続して住む、という形を想定して作られた制度なので、子供が家を持っている場合は基本適用できません。

特定事業用宅地等

特例事業用宅地等に、小規模宅地等の特例を適用するには、故人がなくなる前からその土地で事業を行っている必要があります。ここでいう事業は、駄菓子屋や小料理屋など「自分の店」をイメージするといいでしょう。また、土地の相続人は相続税の申告期限の10ヶ月間まで事業用の土地として使用する必要があり、それまで事業を継続していなければなりません。ここで大切になるのが「継続」です。相続人が事業を別のものに変えてしまうと、それは継続とならず特例は適用できなくなります。ただし転業について具体的な要件は定められておらず、総合的に判断されることになります。例えば魚屋さんからスーパーに転業した場合、スーパーで魚を取り扱っていれば事業を引き継いでいるとみなされ転業にはなりませんが、魚の取り扱いがなければ継続要件を満たしていないとされ、特例は適用できなくなります。

平成31年度の税制改正によって、相続開始前3年以内に事業用に使われ始めた土地については、小規模宅地等の特例の対象外となりました。ただしその土地で事業に使われている減価償却資産の価額が、土地評価額の15パーセント以上の場合、相続開始前3年以内に事業用として使われ始めた土地であっても、特例を適用することができます。

貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地等に小規模宅地等の特例を適用するためには、故人がなくなる前からその土地で不動産貸付業を営んでいる必要があります。ここでいう不動産貸付業とは、アパートやマンションだけではなく、駐車場や駐輪場も含まれます。また、土地の相続人は相続税の申告期限まで不動産貸付業を継続していなければならず、申告期限の10ヶ月間まで貸し付けを行っていることも条件です。平成30年度の税制改正によって、相続開始3年以内に不動産貸付事業用に使われ始めた土地は、特例の対象外になりました。

特例を利用する際の注意点

要件を全て満たしていても、意外な理由で特例が適用できないことがあります。具体例を見てみましょう。

適用できない場合もある！

小規模宅地等の特例が受けられない例として、その土地が条件を満たしていないケースが考えられます。例えば貸付事業用宅地の適用を受けられるのは、アパートやマンションだけではなく、駐車場や駐輪場も含まれます。ただしアスファルト舗装してあれば適用は受けられますが、土を固めてロープを張っただけのいわゆる「青空駐車場」は認められません。これは貸付事業用宅地の適用を受けるためには、敷地に「建物」や「構造物」があることが条件になっているからです。アスファルトは構造物に当てはまりますが、それがなく土が剥き出しの場合は条件を満たしていないとなるのです。

アパート経営であれば間違いなく土地の上に建物が建っているのだから問題ない、と思いがちですが、ここにも落とし穴があります。例えば親戚や親しい友人などに著しく低い、いわゆる「身内価格」で部屋を貸していた場合、「相当の対価を得ていない」として貸付事業用宅地とみなされない可能性があるのです。

自宅を生前贈与されている場合は、例え同居していた子供であっても相続時に特例を使うことはできません。生前贈与とは、被相続人が生きている間に財産を相続人に移すことです。小規模宅地等の特例はあくまで相続税の制度なので、贈与には使えません。また、「2,500万円まで贈与税が非課税になるが、将来相続の時に相続財産に合算される」相続時精算課税制度を適用して贈与するときも問題です。相続時精算課税による贈与を行うと、相続時に小規模宅地等の特例は適用できなくなります。相続で特例を利用して移動させれば大きく節税できるような土地を、贈与で動かしてしまうのは適切ではないと言えるでしょう。

相続トラブルがあると受けられない

全ての相続がスムーズに行われる訳ではありません。遺産が多額、相続人が多いなどの理由から、誰がどれくらいの遺産を受け取るのか揉めてしまうケースも残念ながら多いです。このような相続トラブルが原因で特例が受けられないこともあります。相続では、相続人全員が集まって「遺産分割協議」を行い遺産の分け方を決め、その後「遺産分割協議書」を作成して遺産の取り分を確定する必要があります。協議書がないと不動産の名義変更などは行えません。分け方が決まっていない状態のことを「未分割」といい、相続税の申告期限まで未分割の状態だった場合は、民法が定めている法定相続に従って相続税を申告し、相続税を納付しなければなりません。

この未分割の状態では、小規模宅地等の特例を使うことができません。遺産争いが長引いてしまった場合は、特例を受けない前提、法定相続通りに遺産分割を行ったと仮定して相続税を申告し、納付する必要があります。このとき、「申告期限後3年以内の分割見込み書」を添付して提出しておくことが大切です。遺産分割が上手くいかない理由や、いつ頃成立しそうかの見込みを記載しておく書類で、その後申告期限から3年以内に成立した場合は相続税額を修正、払いすぎていた場合は遺産分割が成立した日から4ヶ月以内に更生の請求をすることで払いすぎた分が戻ってきます。

では、3年以上遺産争いが続いている場合はどうなるのでしょうか。その場合は、申告期限から3年を過ぎた日の翌日から2ヶ月以内に、税務署長の承認を受けなければなりません。そうすれば、やむを得ない事情が解消した日の翌日から4ヶ月以内に遺産分割を確定させ、払いすぎがあったときは遺産分割が成立した日から4ヶ月以内に更生の請求を行うことができます。

「申告期限後3年以内の分割見込み書」を提出していなくても、3年以内に協議がまとまれば小規模宅地等の特例を適用することは可能だという専門家もいます。ただしその判断は税務署が行うため、絶対ではありません。もし見込み書を提出しておらず、特例の適用を受けたいと言う場合は、相続税に強い弁護士や税理士を頼る必要があるでしょう。

申告が必ず必要！

遺産が基礎控除の範囲に収まり、相続税が発生しないのであれば、相続税の申告は基本必要ありません。ただし、小規模宅地等の特例を利用するのであれば、結果相続税ゼロという場合でも必ず申告が必要になります。特例の適用を受けてゼロになったのか、単に申告していないだけなのか税務署は判断できないからです。申告しなかった場合でも、申告期限内に遺産分割ができており、不動産の名義を変えていれば、気付いたときに申告することで小規模宅地の特例を受けることはできます。ただしこの場合期限後申告になるため、無申告課税や延滞税が課される場合があります。また名義変更を行っていない場合、申告期限から3年が過ぎて税務調査が行われた場合、「未分割」を指摘され、特例適用外の相続税に加え、延滞税の支払いを命じられる可能性が高くなります。後で後悔しないためにも、申告はしっかり行いましょう。

確実に特例を受けましょう

小規模宅地等の特例の仕組みについて、理解は深まったでしょうか。利用することができればかなり大きな節税効果を得られるため、要件に当てはまるのであれば是非受けたいところです。ただし思わぬことで適用できない、ということも考えられるので、確実に受けられるようにするため、相続に強い税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。